住まいの豆知識 不動産を安心して購入するための住宅ローンや税金等の知識をご紹介!?

住宅ローン

借入額、返済期間、金利で月々の返済負担が決まります。

  • 借入額

    借入額は住宅価格の8割程度までが目安ですが、8割以上借りられる場合もあります。

  • 返済期間

    返済期間は最長35年が一般的ですが、期間が長くなれば、月々の返済額は抑えられますが、総返済額は増えます。

  • 金利

    金利は下図の3タイプがあります。金利が固定される期間が短いほど低金利ですが、金利変動のリスクは高まります。

金利タイプ

  • ずっと変わらない 全期間固定型

    返済期間終了まで金利が固定されるタイプ。フラット35の他、一部民間金融機関扱となります。また、途中で金利が上がる3段階固定金利型もあります。

  • 固定期間を選べる 固定期間選択型

    3年・5年・10年と一定期間だけ金利を固定するタイプ。固定期間終了時に金利の状況等によって変動金利に変更したり、異なる固定期間の金利を選ぶ事が可能です。

  • 半年ごとに見直し可能 変動型

    殆どの金融機関では年2回金利を定期的に見直し、それに応じて返済額が変わります。5年ごとに返済額を見直します。(借入月により初回見直しまでの期間は変動します。)

金利を選びやすい民間ローン

銀行などが扱う民間ローンは購入物件の担保価値、個人の返済能力などで融資額が決定します。借りる際の団体信用生命保険料※1がかからないことが多いため、ローン保証料※2や繰り上げ返済手数料※3が不要なローンもあります。 金利タイプは複数の中から選択できるのが一般的です。
※1借りた人が死亡してしまった場合、保険金でローンを完済し、遺族の返済を免除するための保険。
※2返済が滞った場合に備え、保証会社に支払う。一括払いの他、金利に上乗せする分割払いもある。
※3返済途中でまとまった金額を繰り上げして返済する際の手数料。金額や金利により異なる。

固定金利が魅力フラット35

住宅金融支援機構と民間の提携によるフラット35は、金利タイプが完全固定型となり窓口となる金融機関が月々の金利を決めます。対象住宅や部屋の広さ、質などの条件がありますが、70歳未満で安定した収入を得ていれば誰でも借りることが可能です。住宅が一定の基準を満たすと、当初の金利が引き下げられるフラット35Sが利用できるなどの選択肢があります。借りる際の保証料や、繰り上げ返済手数料が無料になります。

勤務先が窓口その他のローン

勤務先で財形貯蓄を1年以上続けている会社員を対象とした財形住宅融資があります。また、自治体などが住宅ローンの利子を補助してくれる場合もありますので、確認しておきましょう。その他に民間ローンとフラット35を併用して金利を引き下げることができる「協調融資」という方法もあります。

フラット35の概要

サービス内容 ◆申込時点での年齢が70歳未満の人
◆収入が安定している人
◆日本に国籍を所有している人、または永住許可などを受けている外国人
◆全ての借入金の年間返済額の年収に占めている割合が、下記の基準を満たしている人
年収400万円未満で基準30%以下
年収400万円以上で基準35%以下
利用できる範囲 申込人またはその親族が住む為の住宅の建設資金または購入資金、ローンの借り換え。
リフォームの資金には利用できない。
利用できる
住宅の範囲
◆購入価格が1億円以下
◆床面積が70㎡以上(一戸建て)、30㎡以上(マンション)
◆住宅の耐久性などについての技術基準にあてはまる住宅
◆中古住宅は、借入申込日において築年数が2年を超えている住宅または人がすでに住んだことがある住宅。
ただし建築確認日が1981年5月31日以前の場合、一定の耐震評価基準にあてはまる住宅
融資額 100万円以上8,000万円以下で建設費または購入価格の10割以内
返済期間 ◆15年以上35年以内(1年単位/本人が60歳以上の場合は10年以上/20年以内の場合は金利が0.2%程度低くなる)
◆完済時の年齢は80歳
フラット35
登録マンション
機構の設計検査等を受けて登録されたマンションで収入基準などを満たせばフラット35を利用できます 〈住宅の条件〉
◆バリアフリー性
◆省エネルギー性
◆耐震性
◆耐久性・可変性
(20年金利引き下げタイプは長期優良住宅であること)
フラット35S
金利Aプラン
金利Bプラン
フラット35Sを申込みの方が、省エネルギー性、耐久性などに優れた住宅を取得される場合にフラット35のお借入金利を一定期間引き下げる制度です(平成25年3月31日の申込分まで適用)。
但し、予算金額があり、予算金額に達する見込みとなった場合は、受付を終了する形となります。
フラット335
借換融資
総返済額または毎月の返済額を減額することや金利の上昇リスクを考えて、今の住宅に住み続けながら、現在ご返済中の住宅ローンを全額返済し、条件の異なる住宅ローンを新たに借り入れることです。
総返済額または毎月の返済額だけでなく諸費用を含めた総費用を考慮が必要です。
フラット50 長期優良住宅に認定された住宅の場合は最長50年の
固定金利で借りられるフラット50が利用できます。
(購入価格の6割以内)
〈住宅の条件〉
◆ 長期優良住宅であること

各種制度と税金の特例

1.安心をはかるものさし住宅性能表示制度

住宅の性能を等級でランク付けしたり、濃度や比率などを数値で表示する制度です。表示のルールは国が定めていますが、義務ではないので表示していない住宅もあります。表示内容は設計段階の「設計住宅性能評価書」と、建物完成時の「建設図歌区性能評価書」にまとめられて、評価書をモデルルームなどで見ることができます。
※印の事項は、一戸建て住宅には適用されません
★印の事項は、選択制ですので表示のない物件もあります
☆印の事項は、中古住宅の「個別性性能に関すること」で表示できます。
(*印の事項は新築時に建設住宅性能評価書が交付された中古住宅に限られます)
▲印は中古住宅では「等級0」が設けられています

住宅性能表示制度の概要(新築住宅の場合)

表示事項 表示方法(数値が高い方が等級は上)
構造の安定 耐震等級(工場躯体の倒壊等防止)☆
地盤又は杭の許容支持力等及びその設定方法☆
礎の構造方法及び形式等
等級(3~1)で表示▲許容支持力等(数値)と、
地盤の調査方法等を表示直接基礎の場合は構造方法と形式を、
杭基礎の場合は杭種と杭径・杭長(数値)を表示
火災時の安全 感知警報装置設置等級(自住戸火災時)☆ 耐火等級(延焼のおそれのある部分〈開口部〉)☆(*) 等級(4~1)で表示 等級(3~1)で表示
劣化の軽減 劣化対策等級(構造躯体等) 等級(3~1)で表示
維持管理 維持管理対策等級(専用配管)☆(*)
更新対策(共用排水管)☆(*)※
等級(3~1)で表示
等級(3~1)及び共用排水立管の位置を表示
温熱環境 省エネルギー対策等級 等級(4~1)で表示(あわせて地域区分〈6区分〉を表示)
空気環境 ホルムアルデヒド対策(内装及び天井裏等) 居室の内装材の区分を表示する。
また、特定の建材を使用する場合、あわせて
ホルムアルデヒド発散等級(3~1)を表示
光・視環境 単純開口率☆
方位別開口比☆
重量床衝撃音対策等級(5~1)または
相当スラブ厚(重量床衝撃音)(数値)のいずれかを選択して表示
音環境 重量床衝撃音対策★※ 数値を表示
東西南北、真上についてそれぞれ数値を表示
軽量床
衝撃音対策★※
軽量床衝撃音対策等級(5~1)または軽量床衝撃音レベル
低減量(床仕上げ構造)(数値)のいずれかを選択して表示
高齢者等 単純開口率☆
方位別開口比☆
重量床衝撃音対策等級(5~1)または
相当スラブ厚(重量床衝撃音)(数値)のいずれかを選択して表示
防犯 開口部の侵入防止対策☆ 住宅の開口部を外部からの接近のしやすさに応じてグループ化し、
各グループに属する全ての開口部について、防犯建物部品を使用
しているか否かを階ごとに表示

2.長持ちで税金お得!長期優良住宅

建物の耐久性や維持管理がしやすい等が一定基準を満たしていると長期優良住宅として認定を受けることができます。 それにより、住宅購入時の登録免許税などが軽減され、住宅ローン控除の控除額が上乗せされたり、フラット35Sの金利引き下げ期間が20年に延びたり、フラット50を利用できる等のメリットがあります。

長期優良住宅」に必要な条件
◆ 耐震性 地震に強く、倒壊しにくい安心の家
◆ 耐久性能(劣化対策) 構造や骨組みのしっかりした長く住める家
◆ 維持管理・更新の容易性 メンテナンスの容易な家
◆ 住戸面積 必要な広さが確保された、暮らしやすい家
◆ 省エネルギー性 地球にやさしく、家計にもやさしい家
◆ 居住環境 地域のまちなみと調和した家
◆ 維持保全 「住まいの履歴書」付きの、長く快適に住み続けられる

3.10年安心!住宅瑕疵担保責任保険

新築住宅の場合、引き渡しから10年間、外壁や柱など住宅の基本構造部分と、雨水の浸入を防止する部分に欠陥が見つかった場合に、無料で修理を受けることができます。万一売主が倒産していても保証が受けられるよう、売主は法律で保険加入が義務づけられています。

4.払った税金が戻ってくる住宅ローン控除

住宅ローンを使って家を購入した場合に、納めた税金が戻ってくる制度です。取得した年と、前後2年間の5年間受けることが出来ます。
年末調整や確定申告の時期に税務署から送られてきた専用の用紙に必要事項を記入して提出することになります。住宅だけでなく取得した敷地、増改築、リフォームをした場合にも対象になります。
マイホームを購入した次の年から10年間税額控除が受けられますが、平成19年に税制改正が行なわれて、住宅ローン控除の控除期間が従来の10年と控除率が引き下げられて15年に選べるようになりました。
また、共有住宅についてですが、名義が共有で、連帯債務者になっている場合、妻や両親でも居住要件をクリアしているのであれば住宅ローン控除は受けることができます。
また、住宅ローン控除を受けている人で10年間に借り入れの一部分を繰り上げ返済することがありますが、返済したことで返済期間が短縮になって10年以下になった場合にはその年分以降は住宅ローン控除が受けられません。
また転勤で転居しなければいけなくなったりした場合、居住していなければ住宅ローン控除は適応になりませんから、転勤で住まないとか、何らかの理由でその家にすまないことに鳴った場合には控除されません。 再び居住した場合には次の年から、また適用されます。

住宅ローン控除の条件
◆ 住宅を取得してから6ヶ月以内に入居して、控除を受ける年の12月31日まで引き続
◆ 控除を受ける年の所得が3000万円以下
◆ 住宅ローンの返済期間は10年以上
◆ 入居した年と、その前後2年間(通算5年間)に特別控除や、買い換え特例などを受けていない
◆ 住宅の占有面積は50平方メートル以上
◆ 中古住宅の場合、建築されてから20年以内の物件(対価建築物は25年以内)

5.親からの援助 贈与税の特例

新築住宅の場合、引き渡しから10年間、外壁や柱など住宅の基本構造部分と、雨水の浸入を防止する部分に欠陥が見つかった場合に、無料で修理を受けることができます。万一売主が倒産していても保証が受けられるよう、売主は法律で保険加入が義務づけられています。

年度 省エネルギー性又は耐震性を備えた
良質な住宅用家屋
その他の住宅用家屋
平成24年 1500万円 1000万円
平成25年 劣化対策等級(構造躯体等) 700万円
平成26年 維持管理対策等級(専用配管)☆(*)
更新対策(共用排水管)☆(*)※
等級(3~1)で表示
等級(3~1)及び共用排水立管の位置を表示

※中古住宅の取得やリフォームも対象
※東日本大震災の被災者は、上表にかかわらず、非課税枠は3年間1,000万円
(省エネ性または耐震性を満たす住宅は3年間1,500万円)となります。

親からの援助 相続時清算課税制度

相続税と贈与税を一体化した制度で、2,500万円まで非課税となるため、相続時精算課税と贈与税の非課税措置の両方を利用する場合は、住宅取得資金が最大で平成24年は4,000万円(一般住宅3,500万円)、 平成26年は3,500万円(一般住宅3,000万円)まで非課税となります。この制度は、住宅取得などの資金の贈与の場合に限り、65歳未満の親からの贈与も対象とする特例措置が延長(平成26年12月31日まで)されています。

リノベる。に関するお問い合わせはこちら:0120-06-8648 営業時間:10:00~19:00
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